房价的魔咒 勒住了谁的脖子？

房价的魔咒 勒住了谁的脖子？相信前几天的一则报道让很多人大为震惊：今年首月新增信贷高达8036亿元，相当于2007年全年的22%，刷新了单月新增贷款纪录。有记者问我，你说房价会不会出现反弹呢？当时我还没看到相关报道，但我联系到目前的大环境，只是反问了记者一句：你有没有仔细看看，虽然贷款量猛增，但去向哪里？其实我也不知道，当时的报道根本也没说清楚贷款的流向。

从与业内和金融人士的交谈可以看出迹象，其实看似天量的贷款真正流向房地产业的依然有限，中小开发商和融资渠道单一的开发商注定今年要低头过日子。

从之前央行传达出的调控目标得知，2008年新增信贷额度与去年持平，约3.63万亿元，按季度控制额度，一季度投放不超过全年指标的35%，即1.27万亿元，而1月份已占去一季度额度的63%，仅给后两个月留下了4664亿元额度。

问题是，8036亿被哪些行业瓜分？他们又要投向哪里？

有报道说1月份广东新增贷款1009亿元，创历史月度增量之最，增幅居全国省市首位。从数据看，1009亿中，中长期贷款主要投向了房地产、基建和个贷，分别新增140亿元、79亿元和69亿元。”但如果把这组数据与往年比较，单就去年同期，房地产贷款仅多增了2亿元，个贷反而少增了45亿元，在基建上却一下子多增59亿元。

央行的信贷调控思路已经很明确，从紧，尤其是对房地产业格外从紧。

在年前的经济工作会议中提出，要控制房地产投资增速和规模过大，而对于房地产业本身来说，政府调控正是力推结构调整。从各地制定未来房地产供应计划，到大力推进经济适用住房、廉租住房建设，以及近期北京、广州相继推出的限价房，无论从拿地到贷款，政府似乎都是一路开绿灯。

有银行业人士就直言，即便投向房地产的信贷，相当数量也是在支持经适房、限价房建设，而非普通商品房项目。

因为央行信贷政策的支持，可以预见今明两年各地保障性住房将从土地转化为现实供应量。尽管各地的计划指标不一样，相关配套政策中央也指出“因地制宜”，那么究竟这种经济适用房、廉租房、限价房的销售价格与产品类型对房地产市场，特别是对普通商品房市场冲击会有多大，目前可能尚难预料。

但是，对于开发普通商品房的开发商来说，资金成了致命的门槛。前期买地，后期开发，资金链的紧绷对于融资渠道拓宽、资金使用效率都是考验，那一环出现问题都有可能随时被踢出局。加之交易过程的逐步规范、提高，现楼销售、成品房销售几成趋势，这就对开发商的自有资金要求更高，成本投入大就意味着风险更大。如果项目前期市场研究不扎实，定位不准确，开发建造质量问题多，营销推广不出色，致使产品销售周期拉长或降价销售，资金回笼受阻，利润预期必将跳水，这还不包括遭遇政策变故。

同样，对于购买普通商品房的客户来说，信贷紧缩同样意味着他们贷款审批更为严格，难度更大。

这样就会出现：不是我不想开发，只是手头缺钱（开发商），不是我不想买房，只是从银行贷不到款（消费者）。

我想信贷紧缩和宏观经济调控一定是周期性的，不断调整变化的。如若不然，我们的社会将变成怎样，我们的房地产业将变成怎样？行业的集中度更加高（寡头经济），社会差距（不仅仅是贫富）将更悬殊，企业（利益集团）将可能操控法律规则、甚至政府，如果现在的社会是一个正三角的话，政府建设橄榄型社会的目标恐难实现，那时确象一个倒三角的社会了。
反弹冲动，别高兴的太早！
时至目前，我们不得不承认此次对房市调控最厉害的手段还是金融信贷政策，但十七大之后的相关会议表明，2008年中央的金融政策仍然是从紧。
最近，香港中原主席施永青先生预测，随着12月的到来，可能到了本月中旬以后，新一年的银行贷款计划又将出台，信贷的开闸放水或许为房市复苏带来希望。其实这种预测监管部门已经有了预感，《上海证券报》报道，为了控制今年全年银行系统的放贷规模，日前监管部门向各家银行下发通知要求国有商业银行在四季度要对贷款总量进行压缩，而股份制商业银行要将贷款规模控制在限度范围以内。“通知已经到了总行层面，主要是对四季度的放贷进行控制。”某股份制商业银行负责人表示。据这位负责人透露，在这份通知中，监管部门对国家开发银行、农业发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行以及农业银行、光大银行、广东发展银行和深圳发展银行等四家商业银行提出了明确要求，以上几家银行在四季度不但不能增加新的贷款，还必须压缩贷款总量。
除此之外，对其他银行也做出了要求：国有银行要对贷款总量进行压缩，而股份制商业银行也要将贷款规模控制在限度范围以内。
为了防止经济发展由过快转为过热，由结构性的价格上涨转为明显的通货膨胀，监管部门对于信贷的控制更贴近市场，有多位市场人士透露，为防止商业银行年初“早放贷，早收益”的信贷冲动，2008年央行信贷调控目标可能从目前的“年度指标调控”细化分解为“季度指标调控”。这种打击市场“妄想”的调控思路，只能表明央行明年信贷控制可能更加“紧”。2007年固定资产投资增长过快，信贷规模控制一度失控的教训使监管部门变的更聪明，当有“苗头”时就马上出手纠正，而不是等犯了错误再打屁股，恐怕已是亡羊补牢，为时已晚了。
这样的信贷政策，中央出于“稳”的考虑，所以必须采取“紧”的手段。在这种既不松口也不松手的环境下，可以预见2008年房市仍可能在观望中伺机反弹。
本身2007年已经加过5次息，从2008年1月1日起，房贷利率将调至6.6555%，对于房贷一族来说压力可想而知。“限外”政策的出台，外资入市的道路上又多了几道围墙，内需抑制、外资限制，2008年房市将成为资金流出地几成趋势。这种趋势一旦成型，房市将陷入萎靡不振的僵局。一级市场建设部与国土资源部已经要求5类地的供应总量不得低于新批土地的70%，除非有相关配套优惠政策接应，否则因为开发商提不起兴致而导致成交率低，地方财政缩水而免不了地方政府要过苦日子。而另外30%的供应土地仍将是开发商争夺的热点，买家仍将集中在大型国企和上市公司。因此，2008年开发商谋求上市圈钱买地仍是一路拥挤。二级市场因为买家的观望、奥运会后整体经济的“危险预测”，可能某些资金链紧张的开发商不免心虚抛售。但因此会不会造成明显的房价大跌，我认为还不会，因为房贷虽然控紧了，但还没有控死，表现在房市上自用型的买家增多，而投资性的买家相应会减少，成交量在经过一段时间萎缩后会逐步趋于稳定，销售的周期会相应拉长。受部分区域部分楼盘售价的影响，2008年珠海房价仍将呈上涨趋势（预购均价某个月恐会突破万元），海景盘和知名品牌楼盘外地买家仍将占据较大份额。政府保障性住房的上市，会平息部分民怨，“和谐”的景象会越来越多。而三级市场仍将接受挑战，在经历了深圳中天事件以后，监管部门对于三级市场的交易监管会加大力度，一些利用客户的钱扩张店面的行为将受到遏制，因为二级市场供应结构的变化、中低价位中小套型的增加、房价增幅可能放缓的有利信号，买家可能会倾向买新房。由此造成成交难度加大、成交量低、收益减少、公司经营成本高，甚至难以维系的困难境地，三级市场可能还将进一步清理门户。
从另外一个方面看，欧盟高层近期对华的汇率谈判，海外媒体分析是以中国政府的“表面妥协”而作出让步的，但由此可能也将导致2008年央行汇率政策做出一些调整。市场预计，为防止美元贬值过快对汇率政策的干扰，明年对人民币升值幅度的考量将从目前“美元导向”转变为更针对一篮子货币特别是欧元的导向，而且近期有消息称，央行已经草拟好两份方案，考虑人民币再次一次性大幅升值或扩大人民币单日波动幅度到1%。人民币如果撇开美元而与欧元挂钩，升值幅度可能加大，这无疑增加了外资想法设法进入中国的冲动。而如果单日波动幅度达到1%，对于贸易出口来说风险较大，而投资固定资产、特别是不动产是一个不错的选择。那么，尽管中国进一步加大了“限外”政策，但能不能堵住外资进入的口值得关注。如果外资仍然不减对中国的热情，加大进入会怎样？2007年我们已经切实感受到了。