央行、银监会联合发布通知——　　第二套房贷首付不低于40%
　　贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍
　　中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
　　通知指出，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
　　通知要求，贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。
　　央行、银监会解答房贷政策调整热点问题
　　如何界定“第二套住房”
　　《通知》中的“首套自住房”，指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套（含）以上住房”，指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。《通知》要求商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的认定。
　　商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价格持续较快上涨背景下，为进一步防范商业用房贷款风险，《通知》规定商业用房贷款的首付款比例不得低于50％，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1．1倍，具体由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。据新华社
　　房贷门槛提高，专家预测——
　　年底将迎来提前还贷高峰
　　面对房贷新政，市民该如何贷款购房呢？盛京银行华山支行赵雪松副行长说，这次房贷新政是国家继加息、调高存款准备金率之后又一项调控手段，目的在于控制房贷市场风险。过去市民贷款购买第二套普通住房，有的还可以享受到85折利率优惠，而新政将贷款利率调整到同期同档次利率的1.1倍，增幅30%左右（以5年以上住房贷款年基准利率7.83%计算，85折优惠后为6.655%，1.1倍后为8.613%，比优惠利率上浮29%）。
　　光大银行沈阳分行个贷中心王勇主任说，有的市民婚前以个人名义贷款买一套，婚后又以夫妻名义贷款买一套房子。第二套住房是指同一借款人名下还是夫妻名下，目前还很含糊，有待总行下文明确。目前银行有300多件二套房贷款业务正在办理中，看来目前只有暂缓办理，只能等到总行明确之后再做批复。

王勇主任说，市民假如已经有一套住房贷款还想再贷款购买第二套住房的话，可以提前将第一套住房贷款余额还清，之后再办理住房贷款，这样购买第二套住房就能避免交纳高额利息。 　　沈阳晚报记者 张建芳 　　市民争搭低房贷“末班车” 　　房贷新政对沈城楼市影响不大 　　“听说第2套房贷款首付上调？”9月28日，沈阳各房产中介不断接到市民的咨询电话，而众多商业银行也接到了不少电话，很多购房者都希望能够抢在10月1日前签定购房合同，以“节省”更多的首付款。 　　在市府广场某银行内，刘女士一直在询问办理房贷按揭的相关手续，并希望银行工作人员为其尽快办理，最好当天就能办好手续。刘女士告诉记者，虽然去年已经贷款买了一套住房，但最近又相中了铁西一处90多平方米的商品房，总价42万元，目前开发商要求首付为三成，但听说实行新规后，要变为首付四成，而且利率也涨了不少，所以起早来办理贷款手续，希望节省更多的首付款。采访中，记者发现，与刘女士一样希望抢搭“低首付”末班车的市民不在少数。 　　房贷新政能否给沈城房地产市场带来冲击？对此，沈城房地产商普遍十分乐观。房实地产有关负责人认为，提高首付对于楼市最大的积极意义在于抑制房价过快上涨，对于投机炒房者影响很大，但对于只购买一套住房的市民则没有影响。

业内人士认为，房贷新政将对投机性购房需求产生一定抑制作用 史丽 资料图片     
央行、银监会联手发布房贷新政后，记者昨日致电各大银行房贷部，相关人士均向记者表示，实施细则正在制定过程中，预计将很快出台。由于此前已对新政内容有所预期，受访者大多对此表示认同，并认为将对投机性购房需求产生一定抑制作用，但在刚性需求推动下《通知》并不能从根本上改变房地产市场供需不平衡的局面，而房价或许仅仅是改为缓步上扬而已。

    新政内容多在预期之内
    农业银行有关房贷负责人向记者表示，房贷新政出台后，农行正加紧研究相关规定，拟起草具体的实施细则，并将很快在系统内下发，以贯彻落实新政策。他同时称，由于国务院之前已就住房保障工作召开专门会议，农行早已按会议精神和央行有关规定进行研究，新政的内容基本上都在预期之内。
     工行北京分行个贷部有关人士向记者表示，他们仍在等总行的通知。不过，由于年初预定的房贷目标早已基本提前完成，他预计，新政基本不会对今年的房贷销售业绩产生影响。至于政策的具体效果，还要在四季度进一步观察。
     建行房贷部一位人士亦向记者表示，早在新政发布前，建行即已按照国家宏观调控有关要求，细化了住房货款首付款比例要求，提高了第二套住房首付款比例至四成，同时对申请贷款购买第二套（含）以上住房且第一套住房贷款尚未还清的客户，实行了贷款利率不低于同期限同档次贷款基准利率的政策。目前，正根据新政做进一步调整。
     深发展、招行等股份制商业银行则表示，将在“十·一”前后出台细则。

    对房贷市场影响有限
    业内人士预计，新政将在一定程度上打击炒房类的投机需求， 对目前的房价上涨产生一定抑制作用的同时，也会对房贷市场带来一定影响，但这种影响将很有限。
     首先，第二套购房者大多能够承受房贷比例的提高。据国泰君安测算，因为居民收入和财富效应等长期因素推动，出于消费升级、置业保值或投资等目的，很多第二套房需求首付比例本来就高于30％，很多都在50％以上。因此，首付款比例提高预计不会影响大部分投资需求。
     另外， 第一套住房没有贷款的第二套住房贷款等同于第一套住房贷款待遇。根据政策内容，如果第一套住房贷款本息已经全部偿还，再购买第二套住房则不受以上第二套住房首付和贷款利率的限制。“不能低估此类住房需求的市场份额。”国泰君安在研究报告中说。
     影响可能比较大的是第二套房的利率大幅提高。工行北京分行上述人士称，这是他们之前所没有估计到的。据东方证券研究员王树娟测算，由于目前所有购房者普遍享受8.5 折的优惠利率，按现行5 年期7.83%计，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%，相当于央行按0.27 点的力度，加息8.5 次，利率提升明显。第二套房购买者将因此导致年利息支出提高30%。
     不过，建行上述人士向记者称，即便如此，购房者的分摊至每月的成本负担增加仍然有限。这不会导致那些自住型购房者的需求决策发生什么变化。此前他们已就相关部门要求进行压力测试，未来的房贷市场依然看好。

    最终有赖楼市结构性平衡
    此外，按照“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款”的通知精神，阶段性活跃的房贷转按揭市场将寿终正寝，盛行一时但屡遭质疑的循环授信产品在特殊的市场环境中不得不暂避一时。
     但商业银行人士表示，从需求入手抑制信贷风险和房价过快增长仅仅是权宜之计。某国有银行上海分行人士称，《通知》对刚性需求仅仅是延缓了供需对接的时间，在房地产市场供需结构性矛盾未解决之前房价上涨将不可避免地阶段性显现。深发展、招行方面人士则认为，抑制资产价格及信贷过快增长，最终还应通过促进房地产市场供需结构平衡及更为市场化的手段来实现。

[ 本帖最后由 Lunar 于 2007-9-29 01:55 编辑 ]

央行、银监会9月27日夜间共同发布《关于加强商业性信贷管理的通知》,对商业性房地产信贷政策进行了调整,对贷款购买第二套(含)以上的住房首付款提高至40%,利率不得低于同档次基准利率的1.1倍,并且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。


就此,和讯网连线中央财经大学业研究中心主任郭田勇教授。


第二套住房贷款利率上调比首付提高更直接、有效


谈及利率上调与提高首付哪种方法更有效,郭田勇表示,从直观性效果来看,利率的上调产生的紧缩效应更加有效。因为利率的提高直接增加了贷款成本,对或投机者购买第二套住房的欲望进行了有效的抑制。


第二套住房贷款新政作用有三


郭田勇表示,第二套住房贷款新政作用有三:一,有利于抑制持续上涨;二,有利于商业银行防范信贷风险;三,控制商业银行全年信贷合理增长。


郭田勇认为中国的房地产市场隐藏着内在的不稳定性。对于第一套,大多是自助,我们需要鼓励;对于第二套住房,投资或投机的成份则要高一些,新政主要是针对这一部分。央行、银监会调整第二套住房首付比例以及贷款利率的目的在于,改变炒房者对房价继续上涨的预期,改变其投资必然获利的心理,从而扭转房价走势,使之更加平稳。


第二套住房贷款新政对银行影响利大于弊


郭田勇认为,从银行贷款发放安全性来看,第二套住房首付比例以及贷款利率提高对银行有利。进入加息周期以后,还贷者压力陡增,银行面临越来越大的房贷风险。提高首付比例和增加利率刚好可以给银行提供称手的工具,帮助银行对客户进行筛选,从而提高房贷的安全性与盈利能力。


从单套住房贷款发放来看,由于利率的提高,银行从中获利增加。


从长远来看,第二套住房首付比例以及贷款利率提高会减少银行放贷的总量,但就2007年来说,影响有限。在2007年前三季度,大多数银行已经用完全年贷款额度的7到8成,有些中小银行已经用完了07年全年的额度,第四季度银行本身就会缩减贷款发放,所以新政对其影响不大。


央行征信系统完善对新政的执行至关重要


对于此次房贷调整新政,很多人提出了质疑,包括第二套住房的认定及自住房和投资房的界定。郭田勇指出,在目前没有更好的界定办法的前提下,央行个人征信系统的完善就显得至关重要。各家银行在审核个人房贷申请时,应该可以通过央行的个人征信系统,查到申请人以前的贷款记录,不仅是在本行的,还包括在其他银行的贷款记录。


据了解,目前央行正在建设的全国个人征信系统已经可以查询个人的购房数量,是否是多套房的购买者,只要进入系统一查就可行。